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利回りの意味するところ 

こんばんは。

今日は不動産の利回りについて。

ご存じのように利回りには2つ種類があります。

ただ物件売り出しのチラシなどに記載されていたり、ウェブで紹介されている利回りはたいてい表面利回りのほうですね。

表面利回りだけで投資を考える方はいないと思いますが、より現実に近い実質利回りであっても将来の物件の姿を正確に反映するものではありません。

計算式を記載しておきます。

表面利回り=年間家賃収入 ÷ 不動産価格

実質利回り=(年間家賃収入-経支出)÷ (不動産価格+取得時経費)

*総支出=修繕費、管理委託費、固定資産税

**取得時経費=不動産取得税、登録免許税、仲介手数料、火災保険料、団体信用生命保険料、行政書士手数料

ちなみに取得時経費はおおむね物件価格の7%程度になります。

では実例でみてみましょう。

物件価格5000万円で年間家賃収入500万円の木造アパートを取得したとしましょう。

表面利回り=500÷5000×100=10%

になります。

実質利回りを計算してみましょう。

管理委託費=家賃の5%(25万円/年額)

固定資産税=家賃の3%(15万円/年額)

個人税率=20%

修繕積立=2%(10万円/年額)

という条件にしてみます。

年間家賃収入=500-25-15-10=450万円

20%の税金は450万円×20/100=90万円

実質利回り=(450-90)÷(5000+350)=6.7%

10%からみるとだいぶ下がりましたよね?

でもこれでもまだ真の不動産の姿ではありません。

表面利回りで考えているよりはだいぶましだとは思いますが、実質利回りでも借入利子や減価償却費が含まれていませんし、あくまで満室であった場合の数値なんですよね。

ファイナンシャルアカデミー
→管理人もここで不動産投資について学びました。

インベスターズクラウド
→実際にアパート経営するときは参考になります。

実際には不動産投資をする方の

・個人税率が何%か?

・借入は?自己資金は?

・不動産価格のうち建物価格と土地価格の割合は?(減価償却費が変わる)

・借入期間は?

・借入金利は?

状況に加えて

・空室率を平均10%とみる

・家賃は5年ごとに○%づつ下落する

など空室や家賃下落も織り込まなくてはいけません。

利回り表記をみた場合このように数字をみてくださいね。



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