物件管理会社の重要性 その1 

前回までの記事で物件取得までのおおまかな流れを書いてきました。

今回は物件取得後のお話です。

融資が実行され売買契約が完了するとともに、不動産の所有権移転や抵当権の設定を行います(所有権移転登記など)。

司法書士に手数料を支払い、不動産業者へは仲介手数料を支払いと契約日には多額の金銭の移動がなされます。

また不動産取得税は物件取得後に数カ月してから郵送されてきて支払いすることになります。

晴れて大家となっておこなった管理業務はというと

・物件周りの清掃、草取り(後に外注することになりますが最初は自分でしてみたかった)

・入居者からの問い合わせ対応(管理会社経由で修繕依頼などの連絡がきます。主にメールです)

などなどになります。

室内の補修依頼は部屋数が少なければ数ヶ月に一回もしくは退去時などしか発生しませんでした。

不動産の管理の仕方は、以下の2つのタイプに分かれます。

①業務は外注し自分では極力やらない(コストはかかるが時間が作り出せる)・・・兼業大家

②自分で業務をこなし出来ない部分のみ外注(コストが削減され利回りを向上させられる)・・・自主管理大家、専業大家

どちらを選択するかは考え方次第だったり兼業なので選択の余地がなかったりと様々ですが・・。

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大家業が好きだったり、時間に余裕のある場合は管理業務の外注が出来る状況でも自主管理を選ぶかもしれません。

中には専業ではありますが数百件規模の物件数を自主管理されているオーナーもいらっしゃいます。

しかも家賃入金管理のみならず物件の修繕も大規模なものや電気系統以外プロ並みにやられる方もチラホラ。

なお私は外注派です。

・本業があり時間がとれないため

・フローリングや壁紙張替えなど修繕・補修の技術がない

などの理由からです。

管理業務を委託すると家賃月額の5%程度とられるのが一般的です。

この5%に含まれる管理業務というのは家賃回収(振り込み、報告、督促等)、賃借人からの問い合わせ対応、入居者募集、退去時の立会いなどが含まれます。オーナーは管理会社への指示や報告を受けての対応がメインで直接入居者とやりとりすることはないことになります。

物件設備の修繕はこの5%以外の部分でまかなうため、家賃収入の一部は修繕費として見積もっておく必要があるのです。

特にファミリータイプですと数年入居した後の退去時修繕だと20-30万円程度はかかるケースもあり家賃7万円としても4カ月分相当と大きいですよね。

なお修繕費のコスト構造の中で多くを占めるのは人件費です。

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例えば水道のパッキン交換で考えてみると、パッキン自体はホームセンターなどで2-3百円で売っていたりします。

交換にかかる実際の時間は10数分程度でも、交換を依頼すると数千円の人件費が上乗せされてしまいます。

このへんのDIYが出来ると、自宅でも簡単な修理など対応出来て投資以外の観点からも便利だとは思います。

その上で(やろうとすれば出来るけど)外注して時間を買うっていう状態になれてるのが一番いいような気がします(^^)

続きは次回の記事で!


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