物件購入までの流れ 

前回までの記事では物件の評価と絞り込みについて書いてきました。

物件の収益シュミレーションなどで購入候補物件が絞り込まれてからのおおまかな流れは下記のようになります。

買付証明を出す

買付が通る

銀行融資打診

売買契約締結

引き渡し、売買代金決済

それぞれ注意するポイントがいくつかありますので気付いた点を書いてみますね。

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買付証明とは購入の意思表示になります。

記載内容は「住所、氏名、電話番号、物件名(住所など)、購入希望価格、手付金、融資特約の有無、その他希望条件」など。

売り主側不動産屋へ直接、もしくは買主側の不動産業者を介して売主のもとに届けられます。

尚、この時点ではまだ法的な拘束力はなく取り下げも可ですが、キャンセル出来るからと安易な買付はやめておきましょう。

(不動産業者の中には、もう買付入れちゃいましたからね~など取り下げられないかのように話すケースもあると聞きます)

この段階で売主の売却希望価格よりも値引きした購入希望価格を提示する事を「指値」するといいます。

管理人が以前救われた融資特約をつけるかどうかもここで書いておきますが、買付が複数はいった場合は同額であれば当然融資特約なしの方が優先されます。

無事に買付が通れば銀行融資打診です。

ファイナンシャルアカデミー
→管理人もここで不動産投資について学びました。

インベスターズクラウド
→実際にアパート経営するときは参考になります。

例えその銀行に口座を長年持っていたとしていきなり融資依頼するよりも、その銀行と付き合いのある不動産業者などの紹介者がいた方が話がスムーズです(^^)

また普段から融資担当者に自分の資産状況、履歴書、借入の有無、納税証明書などなど開示しておけば、○○円までは融資いけますのでなど自分の資金調達能力を把握することが出来て融資までスムーズになります。

融資実行まではスピード感を持って対応したいところです。その理由は・・

売主が買付を通した、といってもそこは売り主側にも法定拘束力がまだない段階なので、後からより条件のいい買付なんかを出されるとそちらと交渉するためにキャンセルされたり、たんに売り主の気が変わり「やっぱり売りたくないからやめます」なんていうことも起きたりします。個人対個人の相対取引ですので、どうしてもこういった人間臭いことが起きてしまう余地があるんですね。

もちろん事は慎重にすすめなくてはなりませんが、スピード感も大事だという事です。

融資も通り残すは売買契約と引き渡しとなったら・・というか買付が通ったらすぐにでも売買契約書と重要事項説明書のコピーを業者からもらいましょう。

そして事前に詳細に目を通しましょう(契約当日も説明はありますが、その場で初めて内容を聞くようでは対応できません)。

管理人は契約当日に下水道が本管とつながっておらず浄化槽で下水処理してることが判明し、後々本管へつなぐ工事のコストが発生するなんていうことも経験しました。。


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