不動産収益シュミレーション その2 

物件チラシから良そうな物件をみつけて、より詳細に検討する時に収益シュミレーションをたてます。

今回は前回記事の続きで、具体的な収益シュミレーションの方法をご紹介します。

収支計画

検討項目としては

・個人で買うか、法人で買うか?

・建物価格と土地価格の割合は?

・自己資金はいくらいれるのか?

などをパラメーターとして、そこが変化した場合に手元に残るお金はどう変化するのか?返済は順調にしていけるのか?

などがこの収益評価シートでわかるようになります。

ポイントで稼ぐならmedpeerで月5000円ほど稼いでいます。

医師専門の転職支援ならリクルートドクターズキャリア
→案件数豊富です。

【民間医局】の医師求人情報
→検索サイトの使い勝手が良いですね。案件数も豊富です。

・個人か法人か?

税率
個人は所得税、住民税合わせると課税所得に対する税率で最高50%になってしまいます。

対して法人税は22-30%ですので納税上は有利です。

・・ただ一棟目の物件だと(事業の実績がないので)法人では融資がつきにくいです。

管理人は一棟目から法人での取得を目指したのですが、銀行からは

「・・一棟目ですから今回はぜひ個人でお願いします (`・ω・´)キリッ 」

と言われてしまいましたorz

融資担当者からは2-3年程度法人決算を黒字にしてからだと、法人での融資もし易いと言われましたので、後々個人から法人に物件をうつす、もしくは2棟目以降は法人で買うなども選択肢になります。

ファイナンシャルアカデミー
→管理人もここで不動産投資について学びました。

インベスターズクラウド
→実際にアパート経営するときは参考になります。

・建物価格と土地価格の割合

総額5000万円の物件で考えます。

①土地1000万円+建物4000万円

②土地4000万円+建物1000万円

②よりも①の方が減価償却費を多く取れるので、キャッシュフローはプラスになりやすくなります。

*不動産の減価償却費 : 土地は経年劣化しないため減価償却の対象になりません。不動産で減価償却の対象になるのは建物部分のみになります。購入時点で既に支払済みの建物価格分を残存耐用年数に応じて毎年経費化するため、お金の支出がないのに毎年の損益計算で経費化することで、課税所得を減らすことができます。

ところが物件チラシどころか売買契約書にさえ土地と建物の価格割合を書かないケースも多いため、自分の状況にあった価格割合を事前に把握しておいて契約の時に「土地価格○円、建物価格○円」として契約するのがおすすめです。

土地と建物価格をわけずに総額のみで売買契約を結んでしまっている場合でも、固定資産評価額の土地建物割合で按分したなど何らかの「なぜ土地と建物価格をその割合で案分したかの根拠」があれば確定申告でも大丈夫です。

・・じゃあ建物価格をとっても高くして減価償却費を多くとればいいことずくめなのか?というとそうではありません。
あくまで資産形成期の初期段階では減価償却費を多くとり、課税所得を減らす事で税金を減らし手元に残るお金を増やし、結果的に2棟目、3棟目と物件を取得するスピードを増やすために活用される方法なのです。というのも、減価償却費を多くとれば不動産価格の簿価が減少し、将来売却したときに(売却価格-簿価)×税率でだされる不動産譲渡税が増加し、ある程度帳尻を合わせられてしまうのです。それでもトータルで損得がなくなるわけではないし、自分の資産形成プランに合わせて税金を減らせるので知っておくべき知識かと思います。

・自己資金

よりレバレッジをかけて物件を増やしていこうとするなら小額の自己資金もしくはオーバーローンでという事になりますが、当然キャッシュフローはプラスになりにくくなります。

オーバーローンやレバレッジをおおきくかけた投資が加速度的に資産を増やすなどとあおる向きもありますが、そこは安全性を重視してある程度の自己資金を入れたほうが無難です。

自己資金を何割入れれば、収支はどうなってゆくのかこのエクセルシートで予測できます。

どうでしょう。物件チラシだけよりは情報量としては増えるため、物件の将来の姿がある程度見える気がしてきませんか?


FC2ブログランキング


 ←参考になった






コメント

現在20歳で、将来不動産投資をして、不労所得を得たいと思っていますので、参考にさせていただきます。

Re: タイトルなし

このブログの初コメありがとうございます(^^)
20代で融資を引いて物件を所有している方も多くいますので頑張ってくださいね!
エクセルファイルが必要ならメルアドもコメント下さい。
非公開にしファイル添付しメールしますヨ。

管理人のみ閲覧できます

このコメントは管理人のみ閲覧できます

コメントの投稿















管理者にだけ表示を許可する

トラックバック

この記事のトラックバックURL
http://doctorparttimejob.blog.fc2.com/tb.php/37-ef27d4e9