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不動産収益シュミレーション その1 

こんにちは。

物件の情報に最初に触れるときはウェブにせよ紙媒体にせよ物件概況のチラシかと思います。

物件のチラシには

・立地

・年間家賃額(満室想定)

・(表面)利回り

・土地面積

などが書かれており、まずはその情報からもう少し詳しく検討するに値する案件かどうか検討することになります。

その時に将来の収益見通しを条件を色々変えて出してみると、物件チラシだけでは見えてこない姿が浮かび上がってきます。

収益シュミレーションには金利や入居率などの外部要因と自分の税率という内部要因とがあります。

税率は購入者により変わってくるので、本業の所得により非課税から40%まで条件を変更して試算することになります。

そのため不動産は買い方によって変わってくるといわれます。それは・・

・購入者の属性(個人か法人か?個人なら適応税率は何%か?)

・資金プラン(自己資金は?金利は?返済は元金均等か元利均等か?)

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管理人はエクセルでこのような収益シュミレーションをしています。

収支計画

灰色部分の変数を入力し、その他の必要な数値を入れればキャッシュフロー、自己資金回収率などが出てきます。

10年後、20年後購入した物件がどうなってゆくのか物件概況のチラシだけではイメージしにくいですよね。

でも将来の収益見通しの数字を出す事である程度予測し備えておくことが出来るようになります。

ファイナンシャルアカデミー
→管理人もここで不動産投資について学びました。

インベスターズクラウド
→実際にアパート経営するときは参考になります。

入力項目
・償却残年数
・土地値
・建物値
・満室時家賃(月額)
・借入金
・固定資産税(年額)

数式補正項目
・借り入れ金利
・納税(自分の税率で修正する)

さらに条件を変更することで色々なパターンで分析することもできます。

・空室率を15%で固定・・もしくは10年後から20%になるなど。

・金利が当初3年固定で4年目からあがる場合など

・返済年数を短くするか?長く取るか?

などなど様々なパターンで分析可能になります。

管理人はこのシートを印刷し銀行融資の際の提出資料としても使いました。

長くなりましたので続きはまた次回!

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コメント

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Re: タイトルなし

管理人のstreetです!
コメントありがとうございます(^^)
更新頻度は低いですが気長に続けられればなと思ってます。
エクセルファイルもメールに添付しますね。
念のためウイルスチェックしてからダウンロードしてください。

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でらさまへ

コメントありがとうございます!ファイル送りますのでアドレスをコメントくださいね(^^)

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