物件評価シート 

9月に入り少しは秋らしくなってきましたね。

最近になり新規定期バイト先が出来て少し忙しくなってきました。

さて今回は物件評価シートです。

投資物件を現地に見学にいった際にどこをみて、どのように評価すればよいのか?

外観がきれい、周辺環境、空室率・・など様々あろうかと思いますが自分は評価シートを作成していました。

そうする事で見落としもなくなりますし、みにいった物件を同じ評価基準で比較検討出来るようになります。

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物件チェックシート01物件チェックシート02

評価項目は

利回り

築年数

土地評価(路線価、道路付け、建て替え需要、権利関係、境界線の有無)

建物評価

立地

で、それぞれ20点満点で総合点数100点満点で何点か?点数評価をしていました。

土地評価について少し詳しくみてみます。

路線価とは国税庁の定める道路に面した宅地の1㎡当たりの評価額のことですがここでみれます。

路線価や固定資産税評価額からおおよその土地値を割り出して、物件価格との差額から建物価格を割り出したりします。

道路付けですが、前面道路の幅員が広い程評価が高くなります。

しかし2m以上の間口がないと新しくは建てられないこと(既に建物があれば再建築不可)や、前面道路の幅員が4m未満だと建物を建てるときに道路からセットバックしなければならないなど、注意が必要な点もいくつかあります。




建替え需要があれば更地にして文筆し戸建て用地として売却も見込めます。

権利関係は借地権か所有権か。

通常は所有権ですが都内なんかでやたら利回りが高いと思うと借地権の物件だったりします。

借地は慣れた方ですと買い手の競合も少なく、うまく扱えて高利回りの物件に化けますが、最初は所有権がいいかと思います。

隣地との境界がはっきりしていないと後々境界線で揉めることにも。

建物評価は自分で目視確認で出来るところは最低限やって、出来れば建築関係の知人など自分サイドの専門家に一度見てもらうほうがよいでしょう。

物件の空室率は電気のメーターが回っているかやカーテンの有無で入居の有無を判断します。

周辺の物件の空室率ですが、ファミリータイプやシングル向けなど同じタイプの周囲の集合住宅を10か所以上回ります。同じように入居率をリサーチして、そのエリアの平均的な入居率を求めます(そもそも需要があるエリアなのか、過剰供給になっていないか、また空き地があり将来的に集合住宅が建築される恐れがないかなどもみる)

さらに今回の取引に利害関係のない第三者的な不動産業者にエリアの特性をヒアリングすることも大事です。

駅の人気度は乗降客数や乗り入れ路線の数ではかったりします。

出口戦略ですが

①数年後転売、②賃貸継続⇒建て替え、③建物取り壊し土地売却、④建て替え後再販、⑤戸建、駐車場へ転用

などなど選択肢が多いほどよい物件ということになります。

こちらの評価シートは日本ファイナンシャルアカデミーの一緒に物件評価をしてくれるサービスで使用されていたものです(現在はこのサービスは提供されていません)。

ファイナンシャルアカデミー
→管理人もここで不動産投資について学びました。

インベスターズクラウド
→実際にアパート経営するときは参考になります。


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