どのように投資用物件を探していたか その3 

前回記事の続きになります。

物を買う時はなんでもそうですが、急いで売りたい・早く現金化したいと思っている売主から買うのが一番安く手に入ります。

消費期限切れが迫る食品、搭乗日間近の航空券、コンサートを明日に控えたチケットなどもそうですよね。

不動産でもこれがあてはまるため、売り急ぐ売主から物件を購入出来れば割安に買うことが出来ます。

では売り急ぐ事情にはどんなものがあるのか?

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・業者が短期転売目的で物件を保有し、短期の借り入れの返済が迫っている

地価の下落傾向は続いており不動産は転売で値上がり益(キャピタルゲイン)を狙うのではなく、物件を所有し賃貸収入(インカムゲイン)を得ることを目的にしている方が多いと思います。

ところが不動産業者の中には競売で安く手に入れて、一般市場で売るなど転売目的のプレーヤーもいます。
(・・最近は競売人気が過熱したため、一般市場で物件を仕入れて競売で高く売るなどという冗談めいたことも言われている)

そういった業者の中には短期で返済期限を迎える借入をして物件を購入するケースもあり、返済期限が迫ると現金化を急ぐという事情があります。

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・法人の決算前に売却したい

本業は別にあって不動産投資もしているような企業です。本業単体の決算があまり宜しくなく、所有不動産の売却益で全体で黒字化したいため決算期前(3月、9月など)までに売却したいと考えるケースがあります。

・相続物件で早期に換金したい

亡くなった親からアパートを兄弟数人で相続したが、誰もアパート経営などやりたがらない。アパートのままでは兄弟で分割出来ないのでなんでもいいから早く現金にして相続を終わらせたい、などですね。

・債務超過で競売手前の物件を任意売却で

不動産を担保にして、銀行から借り入れをするケースが多いとおもいますが、いざ返済が滞ると銀行は担保にしていた不動産を競売などで売却して現金化し返済に充てようとします。

ところが競売物件というと、一昔前は立ち退き料目当てに居座るそれ系の方々の介入があったり、夜逃げして生活感丸出しのままの物件概況写真が競売の資料に使われていたりと、どうしても一般に流通する物件よりもマイナスのイメージがあり、また競売参入者が限られるなどの理由もあり売却価格は低くなりがちです。

そこで競売になる前に債務者が買い手を見つけて(市場価格よりは安いが)競売価格よりは少し高値で現金化するという任意売却という手法がとられることがあります。
(こういった知識がなければ、競売が執行されるのをただみているしかなくて安値で買いたたかれてしまうことも・・)

任意売却で回収額が競売より増えるようなら銀行も抵当権を外してくれるため、売買が可能になります。

買い手にしても競売になって競合相手がいて実際に購入出来るかわからないよりも、相対取り引きで確実に市場価格よりは割安に購入出来るという利点があります。売り主とも接触可能なケースもあるため物件事情も競売より手に入り易くなります。

ただこういった物件情報は不動産業者から話が来たり、銀行から来たり、破産管財人の弁護士から流れてくることもありますが、普通に生活しているだけではまず接触することのない情報です。

普段から不動産業者なり銀行に自分はこういう物件を買いたいとアピールし、また買えるだけの融資も引ける属性であることをアピールしておく必要があると思います。

情報は求める人のところに集まるように出来ているんですね。

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