どのように投資用物件を探していたか その2 

今回は前回の記事の続きです。

管理人は不動産屋めぐりをする時に全2ページの自己紹介兼希望物件シートを持参していましたが、今回はその2枚目です。

不動産購入営業シート02


2枚目では投資スタンスとして「こんな物件を希望していますよ」というより踏み込んだ内容を記載しています。

では、それぞれの項目が何を意図して書かれているかなど見ていきましょう。

物件調査数 : そこそこ物件みてきてますから売れ残りの、どうでもいい物件情報を出してこないでね、というアピールです。

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→管理人もここで不動産投資について学びました。

インベスターズクラウド
→実際にアパート経営するときは参考になります。

物件価格評価方法

積算評価のみ書いていますが、収益還元価格(利回り○%など)でも見ます。

表面利回りは満室を想定しているので空室が出たり、家賃下落ですぐ低下しますので、空室率や修繕費や家賃下落も織り込んだ実質利回りでみなければいけません。

表面利回りは、新築当時の高い家賃のままの入居者が多いと見かけ上は高利回りに見えることもありますが、退去があれば築年数を反映した家賃での募集になるため利回りはすぐ低下します。

それに対して積算評価は基礎データが正確ならば誰が計算しても近い数字が出ますので、基礎となる価格なり目安が出せます。

物件によっては売値がほぼ土地値で、そこに建物がついてくるというお買い得な値付けがされるケースもあります。
(物件価格が、路線価や固定資産評価額から割り出した土地値に近い場合にお得だと判断します)

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また収益還元価格と積算評価価格との価格差が大きいかどうかで割安かどうかの目安になります。

株で言えば利回りはPER、積算評価はPBRで行う投資に似ていますね。

レインズ掲載前の川上情報

こういった物件を紹介されるようになると、不動産屋からはある程度の見込み客としては見られていると思われます。

売主から専任媒介の不動産屋に物件売却依頼が来ると、不動産屋はまず自分の顧客が買い手になってくれないか打診します。

そうなれば「両手(手数料が売り主・買い主の両方から入る)」ですので、不動産屋がおいしいのです(まだ売り物件情報は公開されていません)。

一定期間が経過しても買い手が見つけられないとレインズという不動産屋の端末に情報を流して一般公開します。

お買い得物件だけれども不動産屋の顧客の事情で買い手が誰もいなかったのか、それとも魅力に欠ける物件だったのかどちらなのか?

相当のお買い得物件であれば、不動産屋が自ら買い手になることもありますし、自分で購入しなくても知り合いの不動産屋に話を持っていくでしょうから、多くの場合は魅力に欠ける物件だからレインズに載ると考えていたほうがよいと思います。

レインズ掲載前なら買付で競合する相手も出にくいので、複数の買付が入る事による物件価格のつりあがりも少なく割安に購入出来る機会につながるかもしれません。

続きは次回の記事で!


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