利回りの意味するところ 

こんばんは。

今日は不動産の利回りについて。

ご存じのように利回りには2つ種類があります。

ただ物件売り出しのチラシなどに記載されていたり、ウェブで紹介されている利回りはたいてい表面利回りのほうですね。

表面利回りだけで投資を考える方はいないと思いますが、より現実に近い実質利回りであっても将来の物件の姿を正確に反映するものではありません。

計算式を記載しておきます。

表面利回り=年間家賃収入 ÷ 不動産価格

実質利回り=(年間家賃収入-経支出)÷ (不動産価格+取得時経費)

*総支出=修繕費、管理委託費、固定資産税

**取得時経費=不動産取得税、登録免許税、仲介手数料、火災保険料、団体信用生命保険料、行政書士手数料

ちなみに取得時経費はおおむね物件価格の7%程度になります。

では実例でみてみましょう。

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不動産収益シュミレーション その2 

物件チラシから良そうな物件をみつけて、より詳細に検討する時に収益シュミレーションをたてます。

今回は前回記事の続きで、具体的な収益シュミレーションの方法をご紹介します。

収支計画

検討項目としては

・個人で買うか、法人で買うか?

・建物価格と土地価格の割合は?

・自己資金はいくらいれるのか?

などをパラメーターとして、そこが変化した場合に手元に残るお金はどう変化するのか?返済は順調にしていけるのか?

などがこの収益評価シートでわかるようになります。

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不動産収益シュミレーション その1 

こんにちは。

物件の情報に最初に触れるときはウェブにせよ紙媒体にせよ物件概況のチラシかと思います。

物件のチラシには

・立地

・年間家賃額(満室想定)

・(表面)利回り

・土地面積

などが書かれており、まずはその情報からもう少し詳しく検討するに値する案件かどうか検討することになります。

その時に将来の収益見通しを条件を色々変えて出してみると、物件チラシだけでは見えてこない姿が浮かび上がってきます。

収益シュミレーションには金利や入居率などの外部要因と自分の税率という内部要因とがあります。

税率は購入者により変わってくるので、本業の所得により非課税から40%まで条件を変更して試算することになります。

そのため不動産は買い方によって変わってくるといわれます。それは・・

・購入者の属性(個人か法人か?個人なら適応税率は何%か?)

・資金プラン(自己資金は?金利は?返済は元金均等か元利均等か?)

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物件評価シート 

9月に入り少しは秋らしくなってきましたね。

最近になり新規定期バイト先が出来て少し忙しくなってきました。

さて今回は物件評価シートです。

投資物件を現地に見学にいった際にどこをみて、どのように評価すればよいのか?

外観がきれい、周辺環境、空室率・・など様々あろうかと思いますが自分は評価シートを作成していました。

そうする事で見落としもなくなりますし、みにいった物件を同じ評価基準で比較検討出来るようになります。

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